“灵活居住”模式：西班牙住宿投资新趋势，回报率超9%
西班牙对临时住宿的需求近年来呈现强劲增长态势。除了传统的旅游需求外，数字游民、外派专业人士、研究人员以及需要短期住房解决方案的家庭等新群体，都对灵活、地理位置优越且服务周到的中短期住宿表现出浓厚兴趣。
与此同时，西班牙主要城市的住房供应面临日益增长的压力。住宅型旅游住宿的扩张引发了关于如何平衡经济活动与住房保护的讨论。根据西班牙国家统计局的数据，西班牙每千名居民拥有6.7套旅游住房，相当于每149名居民就有一套旅游住房。
为应对这一局面，许多公共管理部门已收紧了对旅游住宿的监管。巴塞罗那计划在2028年前逐步取消相关执照，而马德里则通过“居住计划”限制其在专属用途建筑或拥有独立通道的建筑中设立。这些措施旨在保护城市的居住功能，同时满足持续增长的住宿需求。
灵活居住：一种创新模式
正是在这样的背景下，“灵活居住”（Flex Living）模式脱颖而出。它既非传统酒店，也非普通住宅租赁、学生公寓或私人旅游住宅。这是一种将设施齐全的公寓与酒店式服务及管理相结合的住宿模式。这类项目完全在商业用地上开发，并持有酒店执照，因此不会占用住宅资源，有效避免加剧现有住房市场的压力，并维护城市平衡。
专业的管理服务包括前台接待、清洁、维护和公共区域管理，以及确保住客和周边环境舒适的运营和社区规范。其核心价值在于提供符合新生活方式所需的灵活性，同时不牺牲酒店行业的服务和安全标准。
Kategora的360度全方位投资模式，通过整合整个价值链，使得其综合项目入住率超过90%，为投资者带来7%至10%的净回报率。
行业预测表明，这种转变并非昙花一现。根据房地产咨询公司世邦魏理仕（CBRE）的数据，西班牙灵活居住的容量自2020年以来增长了五倍，从约2,000张床位增至近10,000张。仲量联行（JLL）估计，目前市场拥有19,089张床位，并预计到2028年将几乎翻倍，达到38,716张床位，这得益于超过16亿欧元的项目投资。马德里和巴塞罗那占据了超过70%的市场份额，而瓦伦西亚和马拉加等城市也紧随其后。
Kategora：整合管理下的投资保障
在此背景下，今年迎来20周年庆典的巴斯克开发商Kategora，已成为西班牙生活住宿领域领先的专业运营商之一。公司拥有130多名专业人士，业务遍及三个国家，管理着1,300多名投资者，其独特的模式基于对每个资产生命周期所有阶段的直接控制。
与其他运营商不同，Kategora采用360度全方位模式：从土地识别、融资结构、设计、开发、分户销售到通过其酒店品牌Kora Living运营资产。这种综合视野确保了每个项目从一开始就考虑到未来的运营，从而优化住客体验和资产盈利能力。
这一理念源于一个简单的想法：如今，仅仅提供一个住宿地点已远远不够。真正的价值在于创造能够适应不同生活方式、促进社区互动并在整个住宿期间提供一致体验的空间。
除了传统游客，数字游民、研究人员或处于过渡期的家庭等新群体也加入了寻求灵活住宿解决方案的行列。
该行业面临的挑战和机遇在于构建能够满足这种需求，同时确保高效、可持续运营和持续盈利的模式。
Kategora正致力于此。其建筑融合了主动和被动式解决方案，以降低能耗和环境足迹，例如采用空气热能、地热或太阳能系统，并积极争取Passivhaus或BREEAM等国际认证，以证明其高标准的效率和可持续建筑实践。
然而，可持续性和盈利能力并非独立目标。对Kategora而言，两者是同一战略的组成部分：更高效的建筑能降低运营成本，提升用户体验，并促进资产的长期良好表现。
事实证明，这种模式在不同环境下都取得了成功。2025年，Kora Living运营的两个关键资产——Kora Green City和Kora Nivaria Beach（后者是自2020年起在特内里费岛运营的度假系列项目）——净回报率再次超过9%。这两个项目入住率分别达到95%和93%。此外，最新开业的项目——Kora Kiliki（潘普洛纳）、Kora Tigot（特内里费）、Kora Lluna（瓦伦西亚）和Kora Olea（托雷莫利诺斯）——在2025年末至2026年第一季度期间开业，在运营的最初几个月内入住率已达到80%左右。
聚焦主要市场的扩张
Kategora的增长战略通过巩固其Flex系列产品持续推进，目前有四个项目正在销售中，进一步加强了其在西班牙最具潜力的主要城市市场的布局。Kategora Oceanika（马拉加）——已以Kora Olea品牌运营——加入了Kora Volta和Kora Mostra（巴塞罗那都市区）以及Kora Lumen（马德里）的行列，所有项目均持有相应开发阶段的执照，预计净回报率约为7%。
Kategora Oceanika，由Kategora销售并自3月起由Kora Living以Kora Olea品牌运营，是位于托雷莫利诺斯（马拉加）的一个拥有180套公寓的综合体。它不仅是南欧最大的木结构酒店建筑，更因其优越的地理位置而备受瞩目，距离马拉加-太阳海岸机场、科技园和马拉加市中心仅数分钟路程。
开业仅四个月，初步数据显示其运营表现非常出色。该资产自运营以来平均入住率达到85%，预计夏季将达到95%，在Google上的评分为4.6/5，在Booking上的评分为9.2/10。目前已售出60%的公寓，单位起价为238,000欧元，预计净回报率为7%。
在巴塞罗那，Kora Volta将助力圣阿德里亚-德贝索斯（Sant Adrià de Besòs）新拉卡塔拉纳（La Catalana）区域的转型，该区域毗邻未来的加泰罗尼亚媒体城和三烟囱综合体。该项目将拥有270套公寓，超过1,000平方米的公共区域，以及一个978平方米的商业中心，旨在活跃社区活动。该项目已获得建筑和酒店执照，公寓投资起价为210,000欧元。
同样位于巴塞罗那都市区，Kora Mostra将建于洛斯皮塔莱特-德略夫雷加特（L’Hospitalet de Llobregat），紧邻巴塞罗那国际会展中心。该项目以艺术、文化和设计为特色，已获得酒店执照。此外，其253套公寓中已有超过60%售出，最后几套单位起价为205,000欧元。
Kora Lumen标志着Kategora进军马德里市场，在MADBIT科技区打造一个拥有325个住宿单元的综合体，毗邻IFEMA会展中心、阿道夫·苏亚雷斯马德里-巴拉哈斯机场和万达大都会球场。其战略位置使其能够满足外派专业人士、数字游民、展会和会议参与者以及寻求在首都短期住宿的旅客日益增长的需求。该项目提供的单位起价为230,000欧元。
在一个快速变化的住宿市场中，临时住宿需求持续增长，城市也在寻求不影响住宅供应的解决方案，灵活居住模式正成为生活住宿领域最具前景的类型之一。凭借不断扩张的投资组合、整合管理以及涵盖资产开发和酒店运营所有阶段的模式，Kategora持续巩固其作为生活住宿领域领先专业运营商的地位。
Kora Rewards：忠诚度奖励计划
此外，Kategora还推出了Kora Rewards，这是一个专为投资者设计的独家计划，旨在表彰他们的信任，加强他们与公司的联系，并让他们更深入地体验所投资的综合项目。
作为一项忠诚度俱乐部计划，该项目在Kora Living管理的所有综合体中提供优惠和折扣，使投资者能够以优惠条件享受该品牌的住宿网络。
除了财务回报，Kora Rewards还扩展了投资者的价值主张，将经济利益与使用和享受的优势相结合，并提供进入Kora Living生态系统的特权。通过这种方式，投资超越了资产层面，也成为与品牌相关的体验。